导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词p>

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预(yù)期。

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