近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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