5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明(mín起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口g)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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