近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jī俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗n)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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