“现在(zài)的(de)房地产很难再出(chū)现(xiàn)像过去十年(nián)的(de)系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和投资(zī)者的(de)关(guān)注度从板块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都(dōu)已经双(shuāng)杀到了(le)最底部，而且是反复(fù)地杀到了(le)底部，再往下(xià)的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了(le)半天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示(shì)，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房地产的(de)开发资金来源，可以发现，其(qí)实银(yín)行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不太愿意给(gěi)房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自(zì)新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主要还(hái)是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整(zhěng)个行业(yè)出现了一(yī)个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等(děng)各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企在资本市(shì)场(chǎng)表现相(xiāng)对较(jiào)好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的(de)民营房企股(gǔ)价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的(de)赢家”。而(ér)具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷(dài)水平（净负债率）是不(bù)是行业内的(de)最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不(bù)是行(xíng)业内最高的；融资(zī)成(chéng)本是(shì)否是行(xíng)业(yè)内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房(fáng)企并不(bù)多。即便是(shì)在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家嘴、格(gé)力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之外(wài)，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投(tóu)控股(gǔ)等国央企房企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其财务(wù)指标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加(jiā)值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来(lái)市场，以及(jí)过(guò岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市)于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地节奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置的(de)一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年，这家房(fáng)企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地块也实现了快速的开盘利(lì)用(yòng)率(lǜ)，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了(le)很(hěn)多弹药，去(qù)年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到(dào)了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会(huì)时(shí)要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得(dé)太快，但未来的两(liǎng)年市(shì)场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的(de)扩张(zhāng)速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏(sū)速度并没有那么快(kuài)，所以要规避(bì)公司净(jìng)负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的(de)房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂(mào)、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保利发展(zhǎn)等房(fáng)企2022年净(jìng)负(fù)债率(lǜ)都在60％之(zhī)上。其中，中(zhōng)交地(dì)产净负债率(lǜ)持续(xù)居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的(de)是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践(jiàn)行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公(gōng)司的(de)扩(kuò)张速(sù)度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上(shàng)，他们(men)是以同一(yī)筛选标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，机(jī)构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但这也并不(bù)意(yì)味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少数民营(yíng)房企(qǐ)同样受(shòu)到机(jī)构的(de)青(qīng)睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股东(dōng)中(zhōng)新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份(fèn)有限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外(wài)，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司的(de)几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍是(shì)表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现了较强的(de)增长势头。

　　业(yè)绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣(kòu)非(fēi)归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布(bù)的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持自(zì)身业(yè)绩的持续(xù)增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎根杭州的(de)战略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补(bǔ)充同(tóng)样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布公告(gào)表示，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了(le)信达(dá)证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华养老等(děng)18家机(jī)构调研。

　　岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市>产业(yè)链布(bù)局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中介服务(wù)、家用电器、物(wù)业(yè)管理(lǐ)、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端(duān)息(xī)息相关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域，我们(men)相(xiāng)对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相关(guān)的行业(yè)，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金(jīn)人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头年内表现(xiàn)的统计(jì)，目前暂(zàn)居(jū)前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的(de)公司(sī)，它们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告(gào)期(qī)内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过(guò)实(shí)现归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十(shí)大流通股股东来(lái)看，能够发(fā)现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山(shān)。需要强调(diào)的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的(de)产品，首季(jì)其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时(shí)的家居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好的(de)是志邦家居。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季报中他(tā)管(guǎn)理的(de)广发策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也成为(wèi)志邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股东中仅(jǐn)有的(de)两只公(gōng)募(mù)。有意(yì)思的是，他似乎(hū)对于定(dìng)制家(jiā)居类标的(de)情有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业(yè)股也越来越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过(guò)这类标的大(dà)多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为难题(tí)。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募(mù)基(jī)金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比(bǐ)较高的，每年到期的(de)合同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合同周期(qī)还(hái)能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人(rén)员成本(běn)的年度增(zēng)长，不过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市