近两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(z鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读ī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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