在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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