近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资产属性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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