导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资(zī)源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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