OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前(qián)突(tū)发(fā)事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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