文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支(zhī)付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时相遇时间的公式 相遇时间怎么求的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)19相遇时间的公式 相遇时间怎么求94年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn相遇时间的公式 相遇时间怎么求)为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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