近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收(多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思rong>观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况多思善妒是什么意思，古代善妒是什么意思rong>

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称。