文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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