万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)随性是什么意思，女人随性是什么意思！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简(jiǎn)单。<随性是什么意思，女人随性是什么意思/p>

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(h随性是什么意思，女人随性是什么意思è)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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