万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权(quán)的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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