5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资(z阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢ī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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