文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里)：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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