万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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