万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里>可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(r漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里ù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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