文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程