导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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