文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才(fā)商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xi2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才àng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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