OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，O乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗PPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有得到(dào)及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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