5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁)红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁经营(yíng)。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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