5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōn美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗g)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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