饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于(yú)规(guī夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过(guò)高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户(hù)端(duān)等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　夜鹭是几级保护动物，夜游鸟是几级保护动物trong>房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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