5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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