5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(Medical staff可数吗，stuffgǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zMedical staff可数吗，stuffhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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