文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升(shēng)了对(duì)于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取(qǔ半夜被C醒是一种什么样的感受)全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预半夜被C醒是一种什么样的感受售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房半夜被C醒是一种什么样的感受企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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