5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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