近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额(é)交易bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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