万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，单亲家庭是什么意思那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　单亲家庭是什么意思ng>也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。单亲家庭是什么意思>

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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