（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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