导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅勖存姿为什么没有碰喜宝，勖存姿为什么不碰喜宝为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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