5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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