万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米乌克兰已经牺牲了多少人，乌克兰已阵亡了多少人的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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