5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bè蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病i)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市四(sì)月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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