导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fán找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思g)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套找对象硬性条件是什么意思，硬性条件是啥意思(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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