近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，天可汗是什么意思指的是谁，天可汗正确读音基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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