导(dǎo)读(dú)定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别>

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预(yù)期。