文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)池子为什么被封杀有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买(m池子为什么被封杀ǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后(hòu)池子为什么被封杀由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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