饱受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适(s别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了hì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监(别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门(mén)依法查处(c别急老师今天晚上是你的人，别急老师今天晚上就是你的了hù)不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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