近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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