万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付为什么管拜登叫拜振华？ 拜登是哪年出生了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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