饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关12是什么意思部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业(yè)信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场的12是什么意思影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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