导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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