万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老(lǎo一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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