万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(于令仪不责盗文言文翻译注释，于令仪不责盗古文翻译lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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