导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正 alt="中国户均几套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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