近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zh顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解ǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额(é)误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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